貸家業の市場環境

2024年の不動産市場における貸家業の市場環境について、以下のポイントをまとめます。

– 金利の影響:
– 借入金利の上昇が意識されていますが、不動産市場に向かうお金の流れに変調は見られず、金融環境の変化が不動産市況を損なうような状況には至っていません。
– 金利の上昇が直接的な契機とならず、金融危機を背景としたものです。

– ファイナンス環境:
– 不動産市場におけるファイナンスのコストは上昇に転じていますが、アベイラビリティには支障が生じていないといえます。貸出しは減少しておらず、金融機関の貸出態度も厳しいという認識が広がっていないことを示しています。

– マイナス金利政策の解除:
– 日銀は2024年も引き続き金融政策の柔軟化を図っていくものと予期されていますが、マイナス金利政策の解除が近い将来に行われる可能性があります。ただし、それが不動産市場を悪化させる引き金となると考えることは妥当ではありません。

– 景気後退と価格調整:
– 2024年中頃に景気後退の顕在化に伴って価格が調整され、底をつけると想定されています。
– 価格調整プロセスが進行しており、2024年後半に追加投資の機会が到来する可能性があります。

– 投資機会:
– 不動産市場のファンダメンタルズは安定しているが、経済情勢の悪化に対して脆弱です。構造的要因による追い風を受けている物件タイプには、選別的な投資機会が2024年に到来すると予想されています。

– デット市場の流動性:
– 銀行の商業用不動産のエクスポージャーが高水準にあり、満期を迎える融資が多い中、ボロワーが借り換えに苦戦する可能性があります。デット市場の流動性が低下していることも懸念されています。

– 外資の取得額:
– 2024年上半期の世界の不動産取引額は減少が続いており、欧米ではオフィス市況が悪化していることに加えて、不動産向け融資が厳格化していることも、取引低迷をもたらしています。

– 日本市場の注目:
– 世界における日本の不動産投資市場の存在感が増しているようで、低金利環境や安定した賃貸市況、高い流動性など良好な投資環境が評価されています。

貸家業のM&Aの背景と動向

貸家業のM&Aの背景と動向を以下にまとめます。

### 背景

1. 資産評価の重要性:
– 貸家業のM&Aにおいて最も重要な評価項目は、貸し出しポートフォリオや賃貸物件の評価である。

2. 不動産業への詳細な知識:
– 不動産業は、特に不動産の評価や管理において詳細な知識が必要です。

3. 人口減少や都市集中による需要の低下:
– 人口減少や都市集中により、不動産仲介業の需要が低下しており、これがM&Aの背景の一つです。

4. コロナウイルスの影響:
– コロナウイルスの影響により、不動産仲介業の収益が減少しており、これがM&Aの動機の一つです。

5. 後継者不在:
– 不動産仲介業が多く小規模事業者に当たるため、後継者不在がM&Aの背景の一つです。

6. 不動産テック産業の拡大による競争激化:
– 不動産テック産業の拡大により、競争が激化しており、これがM&Aの動機の一つです。

### 動向

1. 事業拡大と競争力強化:
– M&Aを通じて、事業拡大や競争力強化を目指しています。例えば、飯田グループホールディングスのM&Aにより、事業拡大や多角化が成功しました。

2. 地域密着型企業とのM&A:
– 地域密着型企業とのM&Aにより、地域に根付いたブランドを確立しています。例えば、地方都市に特化した企業とのM&Aにより、市場シェアを拡大しました。

3. 顧客層の拡大:
– 異業種の企業とのM&Aにより、新たな顧客層を獲得しています。例えば、異業種の企業とのM&Aにより、新たな顧客層を獲得しました。

4. 資本提携による資金調達:
– 資本提携を行うことで、業務拡大に必要な資金を調達することができます。

5. デューデリジェンスの重要性:
– M&Aにおいて、デューデリジェンス（DD）が重要です。DDは、買い手が売り手の経営状況や財務状況、リスク要因などを詳細に調査する手続きであり、将来の事業価値や収益性、運用リスクを判断するために必要です。

6. 人材・組織の統合:
– M&Aにおいて、人材・組織の統合が重要です。異なる企業間での統合には、それぞれに異なる文化、組織風土、スキルセットが存在するため、人材・組織を効果的に統合することが必要です。

7. システムの統合:
– M&Aにおいて、システムの統合が重要です。異なる企業間での統合には、それぞれに異なるシステムが存在するため、システムを効果的に統合することが必要です。

貸家業のM＆A事例

以下に貸家業のM&A事例をまとめます。

### アンビションDXホールディングスによるSTART子会社3社のM&A
アンビションDXホールディングスは、STARTのグループ会社である3社の全ての株式を取得しました。アンビションDXホールディングスグループは、総合不動産企業であり賃貸DXプロパティマネジメント事業をメインとして、賃貸仲介事業やインベスト事業、動産DX事業などを行う企業です。対象会社のSTART子会社3社は主に不動産賃貸管理業を行っています。このM&Aにより、事業領域の拡大、不動産関連事業の新たな領域での収益創出を目指しています。

### 日動によるシティビルサービス札幌のM&A
日動は、シティビルサービス札幌の全ての株式を取得し子会社化しました。日動は不動産関連の事業を展開する企業で、分譲マンション事業、賃貸事業、管理事業などを行っています。対象会社のシティビルサービス札幌は、賃貸管理業をメインとして収益不動産のマネジメント、賃貸仲介店舗を展開しています。このM&Aにより、顧客満足度を高めるためのサービスを拡大していきます。

### ヒューリックとリソー教育のM&A
ヒューリックとリソー教育は資本業務提携契約を締結し、リソー教育はヒューリックの発行する普通株式5％分を取得しました。ヒューリック側も、リソー教育の取締役会長が保有するリソー教育の株式5%相当分を取得しています。この資本業務提携により、両社間での資本の移動が促進され、広義のM&Aとして認識されています。

### その他の近似事例
– ハウスコムと宅都ホールディングスのM&A: ハウスコムは宅都ホールディングスの全株式を取得し、同社を完全子会社化しました。ハウスコムは宅都の不動産仲介以外の事業を宅都ホールディングスのグループ会社に譲渡し、業務提携契約を締結しました。このM&Aにより、不動産テック分野での業務提携が進められ、両社間での協力が強化されました。
– ハウスフリーダムとアイデムホームのM&A: ハウスフリーダムはアイデムホームの全株式を取得し、同社を完全子会社化しました。ハウスフリーダムは中部地域での経営基盤を確固としたものにするために今回のM&Aを行いました。このM&Aにより、中部地域での事業展開が進められました。
– APAMANとマイハウスのM&A: APAMANはマイハウスの全株式を取得し、同社を完全子会社化しました。APAMANは不動産テックを活用した不動産仲介・管理事業の拡大を進めており、このM&Aにより、不動産テック事業の拡大が促進されました。

貸家業の事業が高値で売却できる可能性

賃貸不動産を高値で売却するためのポイントを以下にまとめます。

– 築年数が浅い場合：新しい建物ほど、将来的に発生する大規模修繕費用が少なく、テナントにも人気があります。具体的には、賃貸アパートは築10年前後、賃貸マンションは築15年前後が適期です。
– 高稼働率で収益性が高い時期：空室が少なく、多くの入居者から家賃収入を得られている状態が望ましいです。立地の良さや住環境への評価が高い、家賃水準が適正で入居需要が根強い、建物の設備や管理体制が良好などの条件が重視されます。
– 地価上昇が見込める立地の場合：周辺の開発計画や交通利便性向上など、今後地価が上がる可能性がある場合は早めの売却がお得です。
– 収益物件が満室稼働している時期：満室状態で、かつ設定している家賃が相場よりも高い時も、収益物件の売却に適したタイミングといえます。
– 大規模修繕の前：マンションの場合、築10年～15年頃に一度目の大規模修繕を行うことが一般的です。基本的に12年に1度のペースで行う認識でいるとよいでしょう。

これらの条件を満たすことで、賃貸不動産を高値で売却する可能性が高まります。

貸家業の企業が会社を譲渡するメリット

不動産管理業界におけるM&Aのメリットを以下にまとめます。

### 後継者問題を解決できる
不動産管理業では、後継者不在が深刻な課題となっています。M&Aを通じて、会社の株を売却することで、必要に応じて譲り受け企業より経営者を送り込むことができます。新たな後継者を心配する必要がなくなる。

### 創業者一族メリットとしての資産を得ることができる
株を売却することで、現金で対価を得ることができます。親族内で代々継いでいく場合には、贈与税や相続税などの税金を支払うのみで、中々、株を現金対価として受け取ることはできません。現金で対価を得ることができる。

### 個人保証などが外れる
オーナー経営者であれば、個人保証が入っていたり、連帯保証人になっていたりするケースがほとんどです。M&Aで株式を売却すると、これらの保証が外れることとなり「肩の荷が下りた」とおっしゃられるオーナー経営者も多くいらっしゃいます。個人保証が外れる。

### 従業員の雇用を守ることができる
後継者がいない場合は廃業という選択肢を選ばなければならない時もあります。M&Aで株式譲渡を行うことで、後継者不在という事態を乗り越えることができるので、従業員の雇用を守ることができるようになります。従業員の雇用を守ることができる。

### 事業の選択と集中ができる
M&Aでは事業譲渡などのスキームを使って、事業の一部を売却することも可能です。事業譲渡の場合は、会社に売却対価が入ってくるため、より伸ばしたい事業に投資を加速させることもできます。事業の一部を選択して売却することができる。

### 時間を買うことができる
買い手のメリットの一番は、時間を買うことができる点です。M&Aで買収を行うということは、出店スピードや展開スピードが速まることと同じ効果を見込むことができます。時間を買うことができる。

###様々なシナジーを生むことができる
M&Aで買収することで、販路拡大により既存ビジネスも含め売上を上げることのできる「販売シナジー」、仕入れ量が増えバイイングパワーが増すことで得られる「原価改善シナジー」、技術やノウハウを共有することで得られる「研究開発シナジー」など様々なシナジーを得ることができます。様々なシナジーを生むことができる。

###事業の多角化
自社が現状行っていない事業を買収する場合、多角化を進めることができます。自社内で新規事業を立ち上げて多角化をする場合と、すでに事業を行っている会社を買収する場合とでは、成功確率が２倍以上M&Aの方が高いという研究データもあります。事業の多角化が可能。

###節税効果
スキーム次第では、赤字の企業をM&Aで取り込むことによって自社の税金を抑えることができる場合もあります。ただし、スキームを間違えば逆に税金が多くのしかかる場合もありますので気を付ける必要があります。節税効果が得られる。

貸家業の事業と相性がよい事業

不動産賃貸業の事業と相性がよい事業を以下にまとめます。

### 不動産賃貸業と相性がよい事業

#### 1. 不動産仲介業
不動産賃貸業と相性がよい事業の一つは、不動産仲介業です。不動産仲介業は、貸主と借主を仲介し、成約した場合に受け取る仲介手数料で利益を得ています。具体的には、以下のような業務が含まれます。

– 賃貸仲介：貸主と借主を結び、賃貸契約を成立させる業務。
– 売買仲介：売主と買主を結び、売買契約を成立させる業務。

#### 2. 不動産管理業
不動産賃貸業を行う際には、不動産管理業の支援が必要です。不動産管理業は、入居者への対応や物件の管理を行い、不動産賃貸業の運営を円滑にする業務を担当します。具体的には、以下のような業務が含まれます。

– 入居者対応：入居者からの問い合わせやトラブルの解決。
– 物件管理：物件の維持や修理の管理。

#### 3. 物品賃貸業
物品賃貸業も不動産賃貸業と相性がよい事業です。具体的には、以下のような業務が含まれます。

– 産業機械・設備の賃貸：産業機械や設備を特定の使用者に賃貸する業務。
– 自動車の賃貸：自動車を賃貸する業務。

これらの事業を組み合わせることで、不動産賃貸業の運営がより効率的で安定した収益を得ることができます。

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