不動産賃貸業の市場環境

2024年の不動産賃貸業の市場環境は、以下の要素が特徴です。

– 地価の上昇地価は全用途平均で2年連続の上昇となり、上昇幅も拡大。特に地方四市（札幌、仙台、広島、福岡）の地価上昇率は8.6％に拡大しています。
– オフィスビルの供給オフィスビルの供給が継続し、既存ビルのリノベーションや建替え事業も課題となります。
– 物流施設の投資物流施設への投資が増加し、2024年問題の解消が大きなテーマとなっています。
– ホテル投資ホテル投資が活発化し、観光業の回復により新規ホテル開発が活発に進んでいます。
– 金利の動向金利上昇が予測され、不動産価格の低下や流通量縮小などの影響が生じる可能性があります。
– 国内外の投資家国内外の投資家が参入し、特にオフィスと賃貸住宅が注目されています。

これらの要素が、2024年の不動産賃貸業の市場環境を形作ります。

不動産賃貸業のM&Aの背景と動向

不動産賃貸業のM&Aの背景と動向は以下の通りです。

### 背景

1. 高齢化と後継者不足:
– 不動産業界全体で高齢化が進んでおり、経営者が引退することが増えています。後継者不足が深刻化しており、M&Aが活発化しています。

2. 人口減少と都市集中による需要の低下:
– 人口減少や都市集中による地域格差が、不動産賃貸業の需要を低下させる要因となっています。これにより、M&Aが競争力強化や事業継承を目的に実施されることが多くなっています。

3. コロナウイルスの影響:
– コロナウイルスの影響により、不動産賃貸業の利益率や需要が低下しています。これにより、M&Aがさらに活発化することが予想されています。

### 動向

1. 事業拡大と多角化:
– M&Aにより、不動産賃貸業が新たな資産を獲得し、販路を拡大することが可能です。また、企業同士のノウハウを組み合わせることで、業務効率の改善が見込まれます。

2. シナジー効果の期待:
– M&Aにより、買収側が譲渡側が持つ資産を入手し、安定した売り上げの増加が見込まれます。また、人材を確保し、シナジー効果を期待できます。

3. 地域展開と支配力の強化:
– 同地域、同業種でのM&Aが活発で、ライバル企業を傘下に迎えることで、地元での経営が盤石となります。

4. 節税効果と顧客の獲得:
– M&Aにより、不動産を通常通りの契約で売買する場合と比べて、節税効果が期待できます。また、不動産オーナーや賃借者も譲受できるため、顧客と一緒に譲受できるメリットがあります。

### 例

– 飯田グループホールディングスの事例:
– 2013年に不動産仲介業を行う6社が経営統合して飯田グループホールディングスが誕生しました。経営統合後、事業拡大・事業の多角化・海外展開などを成功させました。

### メリットとデメリット

#### メリット

– 経営者利益の獲得:
– 経営者が非公開株式を現金化でき、多くの場合で廃業より手取りが高額です。

– 従業員の雇用継続:
– M&Aにより、従業員の雇用を守ることが可能です。

– 新たな資産の獲得:
– M&Aにより、譲渡側が持つ資産を入手し、安定した売り上げの増加が見込まれます。

#### デメリット

– 買収側のリスク:
– 負債などを引き継ぐリスクがあり、予防策としてデューデリジェンスを丁寧に行うことが重要です。

– 税金の負担:
– 不動産などの資産が増えることによる、税負担の増加に注意が必要です。

– シナジー効果の期待が低い場合:
– 人材が流出してしまう可能性があり、シナジー効果を低めに見積もっておくなどの対策が必要です。

不動産賃貸業のM＆A事例

不動産賃貸業のM&A事例を以下にまとめます。

### 株式会社RobotHome

2021年12月に、長年不動産業を営む株式会社アイ・ディー・シーの全株式を取得しました。 RobotHomeは、賃貸経営の自動化を目指すIoTプラットフォーム「Residencekit」を提供しており、アイ・ディー・シーのノウハウを取り入れることで、より実情に近い課題をテクノロジーで解決できると判断し、子会社化しました。

### 株式会社ハウスコム

2021年3月に、賃貸物件の仲介・管理を行う株式会社宅都の株式を取得し、同社を完全子会社化しました。 ハウスコムは、不動産テックを活用した経営や事業拡大、人材育成や組織の活性化などを目的として、宅都の買収及び宅都ホールディングスとの業務提携を行いました。

### 株式会社ハウスフリーダム

2017年6月に、愛知県名古屋市を拠点に不動産仲介業を行うアイデムホームの全株式を取得し、同社を完全子会社化しました。 ハウスフリーダムは、同業種でのM&Aを行うことで事業拡大や中部地域での経営基盤の強化を目的にアイデムホームを買収しました。

### 株式会社APAMAN

2020年4月に、茨城県で不動産仲介や賃貸物件の管理を行うマイハウスの全株式を取得し、同社を完全子会社化しました。 APAMANは、不動産テックを活用した不動産仲介・管理事業の拡大を進めており、その一環として今回のM&Aを行いました。

### 株式会社ハウスドゥ

2019年8月に、小山建設の全株式、小山不動産の株式の55%、草加松原住建の全株式を取得し、3社を完全子会社化しました。 ハウスドゥは、自社と親和性の高い事業を営む企業の事業承継を積極的に進めており、その一環として今回の買収を行いました。

### 株式会社GA TECHNOLOGIES

2018年11月に、賃貸領域の不動産テックに強みを持つイタンジの全株式を取得し、同社を完全子会社化しました。 GA TECHNOLOGIESは、BtoBプロダクトを強化し、サブスクリプション型サービスによる安定的収益を拡大する目的で今回のM&Aを行いました。

不動産賃貸業の事業が高値で売却できる可能性

不動産賃貸業の事業が高値で売却できる可能性について、以下のポイントをまとめます。

– 収益還元法: 不動産の価値を算出する際に使用される方法で、収益還元法を用いると、物件の価値を高く評価することができます。具体的には、家賃収入を多くすることで、不動産価格を高めることができます。
– 賃貸物件の価値を高める: アパートを賃貸物件としての価値を高めるためには、満室状態を維持し、家賃滞納などのトラブルを解決することが重要です。また、適切なリフォームや管理会社の協力を活用することも有効です。
– 賃貸需要の低減: 日本では人口減少や少子高齢化が進んでおり、賃貸需要が低減していく可能性があります。したがって、賃貸経営にはリスクがつきものであり、賃貸需要が低いエリアでは赤字になってしまうおそれがあります。
– 売却時期の重要性: マンションは築年数を重ねるごとに価値を落とす傾向があります。したがって、早めに売却することで高額で売れる可能性が高まります。

これらのポイントを踏まえると、不動産賃貸業の事業が高値で売却できる可能性は、収益還元法を用いた価値の高評価や賃貸物件としての価値の高め、そして早めの売却時期の選定が重要です。

不動産賃貸業の企業が会社を譲渡するメリット

不動産賃貸業の企業が会社を譲渡するメリットは以下の通りです。

– 節税効果: 不動産M&Aは通常の不動産売買と比較して大幅な節税効果が期待できます。譲渡益が発生する事業年度に相当するほどの損金があれば、法人税の支払いが不要となります。
– 廃業コストの軽減: 不動産M&Aを活用することで、廃業にかかる費用を削減できます。第三者へ事業を引き継ぐことで、廃業に伴う費用の支払いも不要です。
– 従業員の雇用維持: 後継者がいない場合に、計画的なM&Aを実行することで、従業員の雇用を守ることができます。
– 経営資源の獲得: 不動産M&Aでは、不動産だけでなく技術・ノウハウ・従業員といった経営資源もまとめて獲得可能です。これにより、事業規模の拡大や多角化が可能です。
– 手続きの簡素化: 不動産M&Aでは、通常の不動産売買に必要な手続きを省略できます。株式譲渡によるM&Aと同じく、株主変更の手続きのみで済ませられます。

不動産賃貸業の事業と相性がよい事業

不動産賃貸業は、自社で保有する不動産を貸し出すことで賃料収入を得る事業です。以下に不動産賃貸業の事業と相性がよい事業をまとめます。

### 不動産賃貸業の事業

1. 物件の購入または建設
– 不動産賃貸業は、賃貸に向いている物件を購入し、自社が所有している物件を貸し出すことで家賃収入を得ることが主な業務です。

2. リノベーション業務
– 近年増えているのがリノベーションです。リフォームとリノベーションの違いは工事の規模で、リフォームは現状の間取りのまま内装を新しくする工事、リノベーションは間取りから変更してしまう工事です。

3. 物件管理
– 賃貸物件の管理は重要です。入居者対応や客付け対応など、物件の管理を最大化するために行う業務全般が含まれます。

### 相性がよい事業

1. 不動産管理業
– 不動産管理業は、不動産賃貸業と密接に関連しています。物件の管理を委託することで、運用する手間を減らすことができます。

2. リノベーション
– リノベーションは、物件の価値を高めるために行う事業です。現代の生活様式に合わせた間取りを実現することで、物件の価値を高めることができます。

3. 建設事業
– 自社で建設を行うことで、自社で保有する物件を建設することが可能です。建設事業に関しては建設会社に任せることもあります。

4. 不動産仲介業
– 不動産仲介業は、物件の売買や賃貸の仲介を行う事業です。仲介手数料が収入源となり、不動産賃貸業と組み合わせることで、収益を増やすことができます。

### まとめ

不動産賃貸業は、初期資金さえ用意できれば比較的参入しやすい業界です。リノベーションや物件管理などの事業と組み合わせることで、収益を増やすことができます。

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