民泊運営業の市場環境

民泊運営業の市場環境についてのまとめは以下の通りです：

コロナの影響
– 市場縮小: コロナ禍により民泊市場は縮小しました。廃止の理由で最も多かったのは「収益が見込めないため」で、コロナ関連が94.4%を占めました。
– 新規参入者: コロナ後、新規参入者が半数以上を占めています。制度の混乱が少なくなったため、参入が容易になりました。

法整備
– 法律整備: 旅館業法の一部改正が施行され、民泊に関する法律が整備されています。これにより参入のハードルが下がりました。

市場動向
– 競合物件との差別化: 民泊事業で収益を最大化するためには、競合物件との差別化や適切なプライジングが必要です。
– 都市型民泊の増加: 都市型民泊は柔軟性と多様性を持った宿泊施設の供給の選択肢として期待されています。

リスクと課題
– 営業日数の上限: 年間の営業日数の上限が180日（泊）で、観光シーズンに合わせた営業やイベントスペースとして貸し出すなどの対策が必要です。
– 物件の破損リスク: 民泊営業の際には、海外の宿泊者にも対応できるよう、多言語での注意書きを設けるなどの必要があります。

サービスとツール
– 運用代行: 完全運用代行、清掃代行、メール代行、リネン・洗濯代行、申請代行、駆けつけ代行などのサービスが提供されています。
– ホスト向けサービス: サイトコントローラー、管理ツール、コンサル、データ分析、スマートロック、WIFI、民泊保険などのサービスが提供されています。

需要の動向
– 外国人利用者: 東京都内における民泊の利用者の7割が外国人であり、民泊の潜在的な需要は大きいとされています。
– 需要の増加: 訪日外客数がコロナ禍前の水準を超過し、2030年までに6,000万人の訪日外客数目標が設定されています。

民泊運営業のM&Aの背景と動向

民泊運営業のM&Aの背景と動向は以下の通りです。

背景
– 観光需要の拡大：近年、インバウンド需要が増加し、外国人旅行者の数が年々増加しています。また、国内旅行者も増加傾向にあります。このような状況下で、宿泊施設の需要が高まり、需要に応えるためには、規模拡大が必要となります。M&Aによって、競合他社を吸収することで、市場シェアを拡大し、需要に応えることができます。
– 競争激化：宿泊業界は、競合他社との競争が激しく、価格競争も激しいため、収益性の向上が課題となっています。M&Aによって、競合他社を吸収することで、市場シェアを拡大し、収益性を向上させることができます。

動向
– M&Aの活発化：民泊物件の取得競争が激化する中、既存の民泊事業をM&Aで取得することは、迅速に市場参入や事業拡大を実現する方法として注目されています。特に、物件探しや許認可取得の時間を短縮できる点が大きなメリットです。
– 仲介サイトの活用：M&A仲介サイトの活用が増えています。例えば、Tranbiは民泊M&Aのプラットフォームとして高い支持を得ています。2024年9月18日時点で、Tranbi（240件）の方が、Batonz（197件）より掲載案件数が43件多いです。

成功のポイント
– 適正な価格設定：民泊のM&Aでは、通常、年間のEBITDA（利払い・税引き・償却前利益）の2〜3倍が適正な買収価格とされています。例えば、年間EBITDAが120万円の物件であれば、240万〜360万円が目安です。
– デューデリジェンスの重要性：買収を検討する際は、以下の点を確認することが不可欠です。
– 営業実績の確認：AirbnbやBooking.comなどのOTA（オンライン旅行代理店）のアカウントにアクセスし、過去の売上データを直接確認します。
– 許認可の確認：保健所で民泊許可の引き継ぎが可能か確認します。また、転貸物件の場合は、物件オーナーから引き続き民泊運営の許可を得られるか確認が必要です。

自走できる民泊の特徴
– 受付業務の外注化：メールや電話でのゲスト対応が外部業者に委託されている。
– 清掃業務の外注化：客室の清掃やリネン交換などが専門業者によって行われている。
– 緊急対応体制の整備：緊急時の駆けつけやトラブル対応の仕組みが確立されている。

これらの体制が整っていることで、買い手は新たに外注先を探す必要がなく、事業運営に専念できます。

民泊運営業のM＆A事例

民泊運営業のM&A事例を以下のようにまとめます：

### 民泊M&Aの魅力
少ない初期投資: 不動産の購入ではなく、事業の譲渡という形で参入するため、初期費用を抑えられます。 市場の成長性: 国内外からの観光客増加により、需要が高まっている民泊市場は今後も成長が見込まれます。 柔軟な運営: Airbnbなどのプラットフォームを活用し、柔軟なビジネスモデルで運営できるのが大きな魅力です。

### 民泊M&Aの成功ポイント
適正な買収価格の考え方: 民泊のM&Aでは、通常、年間のEBITDA（利払い・税引き・償却前利益）の2〜3倍が適正な買収価格とされています。 デューデリジェンスの重要性: 買収を検討する際は、以下の点を確認することが不可欠です： 営業実績の確認： AirbnbやBooking.comなどのOTAのアカウントにアクセスし、過去の売上データを直接確認します。 許認可の確認： 保健所で民泊許可の引き継ぎが可能か確認し、転貸物件の場合は物件オーナーから引き続き民泊運営の許可を得られるか確認が必要です。

### 民泊M&Aの実例紹介
沖永良部島の民泊案件: 沖永良部島で民泊ビジネスを行う案件は非常に魅力的で、観光資源を活かした高収益なビジネスチャンスがあります。 譲渡価格： 350万円 売上： 0万円〜500万円 営業利益： 0万円〜500万円 運営： 民泊運用代行会社がサポート。

### M&A案件の選び方と注意点
アカウント引き継ぎの確認: Airbnbなどのアカウントが引き継げない場合、営業の再開が遅れるリスクがあります。 賃貸借契約の再確認: 賃貸物件での営業の場合、新たに契約を結び直す必要があります。 周辺施設の調査: 近隣の飲食店や観光施設なども事前に調査し、集客の可能性を高める計画が重要です。

民泊運営業の事業が高値で売却できる可能性

民泊運営業の事業が高値で売却される可能性は、以下の点にあります：

– 適正な買収価格の設定：民泊のM&Aでは、通常、年間のEBITDA（利払い・税引き・償却前利益）の2〜3倍が適正な買収価格とされています。例えば、年間EBITDAが120万円の物件であれば、240万〜360万円が目安です。
– デューデリジェンスの重要性：買収を検討する際は、営業実績の確認や許認可の確認が不可欠です。具体的には、AirbnbやBooking.comなどのOTAのアカウントにアクセスし、過去の売上データを直接確認し、保健所での民泊許可の引き継ぎが可能か確認します。
– 自走できる民泊の魅力：自走できる民泊は買い手に高い価値を提供します。これは、事業運営が既に仕組み化されており、買収後もスムーズに運営を継続できるためです。特に、受付業務や清掃業務の外注化、緊急対応体制の整備が重要です。
– 属人化の排除：サービスが属人化していると、買収後の業績が不透明になり、事業の評価額が下がる傾向にあります。したがって、業務の標準化や外注先の確保が重要です。
– 立地やアクセスの重要性：不動産価値が高くなるポイントは立地やアクセス面、または内装や外装です。民泊においてアクセスの良し悪しや立地は非常に大切です。

これらの点を考慮することで、民泊運営業が高値で売却される可能性が高まります。

民泊運営業の企業が会社を譲渡するメリット

民泊運営業の企業が会社を譲渡するメリットは以下の通りです：

– 株式譲渡：民泊物件を所有する会社の株式を売主から買主に譲渡する方法です。メリットとしては、新たな旅館業の許可申請が不要で、物件に付随する資産や契約も包括的に承継され、不動産取得税や登録免許税などの負担が生じないことが挙げられます。
– 会社分割（吸収分割・新設分割）：対象会社が民泊物件の所有以外の事業を営んでいる場合、会社分割を検討することができます。吸収分割や新設分割を活用することで、売主・買主の双方にメリットの大きい円滑な事業の承継が可能です。
– 原状回復の不要：民泊物件の譲渡において、原状回復が不要な場合が多いです。弊社では約9割の方が原状回復費用なしで譲渡されています。
– 迅速な市場参入：既存の民泊事業をM&Aで取得することで、迅速に市場参入や事業拡大を実現することができます。特に、物件探しや許認可取得の時間を短縮できる点が大きなメリットです。
– 適正な買収価格：民泊のM&Aでは、通常、年間のEBITDA（利払い・税引き・償却前利益）の2〜3倍が適正な買収価格とされています。
– デューデリジェンスの重要性：買収を検討する際には、営業実績の確認や許認可の確認が不可欠です。具体的には、AirbnbやBooking.comなどのOTAのアカウントにアクセスし、過去の売上データを直接確認し、保健所での民泊許可の引き継ぎが可能か確認することが重要です。

民泊運営業の事業と相性がよい事業

民泊運営業の事業と相性がよい事業を以下にまとめます。

### 1. 不動産業
立地と物件選びが重要です。都市部の物件をシェアハウス風にしたり、田舎の古民家をリノベーションすることが推奨されています。特に、一戸建てや古民家は競争が少なく、利益率が高い傾向にあります。

### 2. ITサービス
インテリアコーディネートとリノベーションは民泊事業者にとって重要なサービスです。例えば、民泊用モバイルWi-Fiや家賃保証サービスも提供されています。

### 3. 観光支援
地域活性化に繋がる取り組みも推奨されています。例えば、地域の魅力を発信する取り組みや、観光庁や自治体から提供される補助金の利用も可能です。

### 4. 不動産ポータルサイト
全国の物件情報を握るポータルサイトの運営も有効です。例えば、HOME’Sのようなポータルサイトは全国の742万件の物件情報を提供しています。

### 5. 旅行業登録
旅行業登録を検討することで、民泊仲介サイトの強化が可能です。例えば、AirbnbやHomeAwayなどの大手サイトも民泊仲介に活用されています。

### 6. マッチングサイト
宿泊施設やイベントのマッチングサイトの運営も推奨されています。例えば、STAY JAPANやとまりーななどのマッチングサイトは、空き家や農家民宿の予約を支援しています。

これらの事業は、民泊運営業と相性がよいものであり、成功を目指すために重要な要素です。

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