不動産管理業の市場環境

不動産管理業の市場環境は、以下の点が特徴です。

– 衰退期の進展：賃貸管理業界はコロナを境に衰退期に入り、世帯数も2023年を境に減少しています。
– 統廃合の進展：業界の衰退により、賃貸管理業界は中堅大手企業への集約が進んでおり、残された企業にとっては厳しい環境になっています。
– 管理戸数の拡大：管理戸数を毎年110%以上伸ばすことが必要であり、そのための具体的な施策が必要です。
– サービスレベルの向上：管理会社のサービスレベルも上昇し、管理戸数の拡大の争いが激化しています。
– テクノロジーの活用：テクノロジーの進化により、賃貸管理業務も大きく変化しています。AIやIoTを活用した効率的な管理システムの導入が進んでいます。
– 人手不足の課題：人手不足は不動産業界共通の課題で、労働環境の改善やキャリアパスの提供、外国人労働者の採用などが対策として考えられます。
– 法規制の変更への対応：法規制の変更に迅速に対応することは、リスク管理上非常に重要です。
– 地価の変動：地価は全用途平均で2年連続の上昇となり、地方四市の上昇率も拡大しています。
– 不動産市場の展望：2024年は日本経済の本格的回復に向けた流れの中で、引きつづき活発な開発投資と高い流動性が保たれると予想されます。
– デジタル化の進展：不動産業界はデジタル化の進行が進んでおり、業務の効率化や生産性の向上が期待されています。

これらの要因を理解し、柔軟に対応することが、不動産管理会社には求められています。

不動産管理業のM&Aの背景と動向

不動産管理業のM&Aは、近年急速に増加しています。その背景には以下のような要因が挙げられます。

1. 市場競争の激化競争が激化しているため、コスト削減や効率化が求められています。M&Aによって業務範囲を拡大し、競争力を高めることができます。

2. 業界再編の必要性業界全体の規模が小さく、地域によっては中小企業が多く存在します。M&Aによって、業界内の企業を統合し、業界全体の規模を拡大することで、競争力を高めることができます。

3. 成長戦略の実現人口減少や空き家の増加など、将来的には市場縮小が予想されています。M&Aによって、業務範囲を拡大し、新規市場に進出することができます。

不動産管理業のM&Aの動向としては、大手企業が中心となって、中小企業を買収するケースが多いです。また、海外進出を目的としたM&Aも増加しています。市場競争の激化や業界再編の必要性から、今後もM&Aが増加することが予想されます。

不動産管理業のM＆A事例

不動産管理業のM&A事例を以下にまとめます。

### 商圏の拡大
– ハウスドゥによる京葉ビルドの買収：ハウスドゥは2018年に千葉県を拠点に展開する京葉ビルドをM&Aによって買収しました。これにより、ハウスドゥは京葉ビルドの千葉県での顧客基盤を活用し、新たな商圏を獲得しました。

### 新領域への進出
– グランディーズによるDiproの買収：グランディーズは2017年3月に、Diproの全株式を取得して連結子会社化しました。Diproは福岡市を中心に鹿児島県・大分県において660戸の管理物件を所有しており、グランディーズとのM&Aを通じて未開拓であった都市部への進出を図りました。

### デジタル競争力の向上
– 日本管理センターによるアクシスモーションの資本業務提携：日本管理センターは2017年12月に、物件管理サービスを提供するアクシスモーションと資本業務提携を行いました。アクシスモーションが提供する「PMアシスト」は登録された現地アシスタントが必要に応じてマンションの管理業務を行う業務形態で、業務効率化の観点から注目されていました。

### 事業エリアの拡大と顧客基盤の拡充
– 大京による穴吹工務店の買収：大京は2013年3月に、不動産開発や不動産販売を手掛ける穴吹工務店を子会社化しました。取引価額は307億円で、事業エリアの拡大と顧客基盤の拡充を目的として行われました。

### デジタル技術の活用
– Robot Homeによるアイ・ディー・シーの買収：Robot Homeは2021年12月に、賃貸不動産管理業などを行うアイ・ディー・シーを子会社化しました。アイ・ディー・シーが提供する「Residence kit」は賃貸住宅のIoTプラットフォームで、PMプラットフォーム事業および不動産コンサルティング事業の成長を目的として行われました。

### 総合的なマネジメント
– 三幸による都市総合サービスの買収：三幸は2019年6月に、都市総合サービスの全株式を取得して子会社化しました。同業界内におけるシナジー効果を期待したM&A取引で、清掃・設備管理面を中心に協力関係を築いてきました。M&Aをきっかけとして、業務内容の効率化と拡大を図り、両者の企業価値向上を目指しました。

不動産管理業の事業が高値で売却できる可能性

不動産管理業の事業が高値で売却できる可能性について、以下のポイントをまとめます。

– 相場の範囲: 不動産管理会社の売却価格は、営業利益の3倍～4倍ほどで、具体的には650万円～4000万円前後が相場です。
– 営業利益の比率: 例えば、年間営業利益が500万円の場合、1500万円～2000万円が売却額の相場です。
– 特定の条件: 地域密着型の管理会社や、宅建士が在籍し、地元での評判が高く、顧客同士の口コミによる集客が成功している会社は、相場よりも高い価格で売却が可能です。
– M&Aのメリット: 経営に関する問題を抱えている場合、M&Aによって他社へ不動産管理ビジネスを売却することで、多くの問題を解決できるメリットがあります。
– 売却価格の算出方法: 不動産管理会社のM&Aにおける売買価格は、不動産業界の景気に左右されがちですが、2019年以降は営業利益+償却費の6～8倍が標準的な相場です。

これらのポイントを考慮すると、不動産管理業の事業が高値で売却される可能性は高いと言えます。特に、地域密着型の管理会社や、特定の資格保有者や評判の高い会社は、相場よりも高い価格で売却される可能性があります。

不動産管理業の企業が会社を譲渡するメリット

不動産管理業の企業が会社を譲渡するメリットは以下の通りです：

– 経営資源の活用: 不動産管理事業が不調であっても、他の事業に注力できるようになり、経営資源を活用して収益性が上がることが多いです。
– 後継者問題の解決: 後継者がいない場合、M&Aで株式を売却することで、必要に応じて新たな経営者を送り込むことができるため、新たな後継者を心配する必要がなくなる。
– 従業員の雇用の守り: 会社を立て直すために事業売却をすることで、従業員の雇用を守ることができます。また、買い手に事業を引き継がせると、買い手の経営資源を活用して安心して働き続けられる可能性が高いです。
– 管理組合との良好な関係: 管理組合との関係が良好であれば、事業売却が成功しやすく、高く売れる可能性があります。
– 収益の増大: 不動産管理は管理戸数が増えるほど収益が増すため、他の不動産管理会社の事業を買収すれば、その分スケールメリットを享受できるようになる。
– 時間を買う: M&Aで買収を行うことで、出店スピードや展開スピードが速まるため、自社での展開なら5年かかっていたことが、M&Aをすることですぐに達成できる。

不動産管理業の事業と相性がよい事業

不動産管理業の事業と相性がよい事業は以下の通りです。

### 不動産管理業と相性がよい事業

#### プロパティマネジメント業務
– 空室対策: 空室をなくすために、チラシやWeb広告を使用し、物件の認知度を高め、入居希望者の内見案内や賃貸契約の締結を担当します。
– 入居者対応: 入居者に対してクレーム対応や家賃回収を行い、コミュニケーション力や対応力が問われます。
– 家賃設定: 物件に合った家賃設定を行い、不動産の価値を最大化します。

#### 工事管理業務
– 工事計画立案: 大規模リニューアル工事の計画立案、設計・施工、工事監理を行います。
– 設備投資: 最適な修繕計画や設備投資を行い、不動産の価値を最大化します。

#### ビルメンテナンス業務
– メンテナンス業務: 物件の共用部分を含む各種設備の維持・管理を行います。
– 消防・防災設備の点検: 消防・防災設備の点検を行い、安全性を確保します。

#### リーシング・マネジメント業務
– 賃借人の募集: 賃借人の募集・管理・仲介業務を行い、最終的な賃貸借契約の締結を目指します。
– クレーム対応: 賃借人からの問い合わせやクレームに対応します。

#### レポーティング業務
– 収支報告: 一定期間における収支やキャッシュフロー、さらに入居者名簿やPM業務の活動内容をまとめる業務を行います。

これらの業務は、不動産管理業の主な事業内容であり、収益の向上や物件の価値の維持を目的としています。

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